不動産登記令等の一部を改正する政令（平成２７年政令第２６２号）及び不動産登記規則等の一部を改正する省令（平成２７年法務省令第４３号）が公布され、平成２７年１１月２日以降、会社法人等番号を有する法人が申請人又は代理人である場合の不動産登記等の申請における添付情報のうち、「当該法人の代表者の資格を証する情報」が「当該法人の会社法人番号等」に変更されました。

遺言を作成することは、自身の生涯を振り返り、締めくくるとともに、残りの人生を有意義に過ごすために心と財産の整理をすることです。また、残された家族への思いやりでもあります。

遺言にはおおまかに言って、①自筆証書遺言と②公正証書遺言の２つがあります。

自筆証書遺言は、誰にも内緒で自宅で１人で作成することができるのに対し、公正証書遺言は公証役場へ出向く必要があり費用がかかりますが、失敗することがなく安心というメリットがあります。

「自筆証書遺言を作成したが、ちゃんと作れたか不安だ。」という方のために、当事務所では、自筆証書遺言のチェックをいたします！

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不動産登記手続きは、原則として、登記権利者（買主等）と登記義務者（売主等）が共同して申請する必要があります。

しかし、何らかの理由によって、一方の協力が得られない場合もあります。

その場合にはどうすればよいのか、『判決による登記』手続きについてご説明します。

結論から言いますと、

①登記手続きを拒むなどして協力を得られない相手に対して、登記手続請求訴訟を起こし、確定判決等を取ります。

②その確定判決等を添付書類として単独で登記を申請します。

注意点として、単独登記の添付書類として認められる確定判決等は、一定の要件を充たしている必要があります。

具体的には、以下の通りです。

①登記義務者に対して、判決主文中で、一定内容の登記手続を命ずる判決であること。

②給付判決であること。

③確定判決の正本であること。

また、相手方の住所が変わっているような場合には、前提として登記名義人住所変更の登記が必要となります。

その場合は、債権者代位権に基づいて、相手方に代わって住所変更の代位登記をすることになります。

住所変更に関して当職が扱った特殊な事例として、相手方が現在滞在している場所が住民票上の住所と異なるケースがあります。

今居る場所を現住所と捉えると、前提としての住所変更登記が必要になりますが、それには住民票などの公的書類で現住所を証明しなければなりません。

しかし、住民票には古い住所が記載されているため、前提としての住所変更登記ができず、結論として、せっかく判決を貰っても所有権移転登記をすることができないということになります。

このような場合、今居る場所を現住所ではなく「居所」と考えて、訴状には住民票上の住所（及び登記記録上の住所）と併記して作成します。

そのうえで、管轄の法務局と相談をして、登記手続きを行うことになります。

登記手続請求訴訟は登記手続きの前提として行うものですので、訴状の作成は登記及び裁判手続の専門家である認定司法書士に相談するのが確実です。

　法務局に備え付けられている登記記録に不動産の所有者として記載されている者が亡くなり、相続によって所有者が変更した場合には、相続を原因とする所有権移転登記手続きが必要となります。

　登記手続きにh必要な書類は、遺産分割協議・相続放棄の有無などによって変わってきますが、死亡した方の生まれてから亡くなるまでに作成・改製された全ての戸籍（除籍・改製原戸籍）や最後の住所地が記載されている住民票の除票が必要になります。本籍を変更したことがある場合、新しい本籍地で古い戸籍を取得することができないため、過去の本籍地に申請をすることになります。

　これら登記手続きに必要な書類を集めるのは非常に煩雑ですが、司法書士が相続人に変わって登記手続きに必要な戸籍等を取得することができます。遺産分割協議書の作成、遺言書の検認手続き・相続放棄手続きの申立書類の作成も行っております。

　相続手続きでお困りの方は、お気軽にご相談ください。

　従来は、新たに登記名義人となった者に対して登記済権利証が発行されていましたが、現在では発行されません。

　現在では、登記済権利証に代わるものとして「登記識別情報」が交付されます。

　この登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せからなる１２桁の符号（暗号のようなもの）で、登記完了後、登記識別情報が記載された書面が登記名義人となる申請人に交付されます（司法書士へ依頼した場合、司法書士が代理人として受領し、登記名義人へ渡します）。そして、次回の登記の申請の際に本人確認方法として登記所に提出し、登記識別情報を提供した者が不動産の登記名義人として扱われることになります。

　登記識別情報は非常に重要な情報のため、第三者に盗み見られないように厳重に管理する必要があります。

　登記識別情報通知書には、目隠しシールが貼られており、登記識別情報が見えないようになっています。この目隠しシールは一度剥がすと再度貼付けすることができない仕組みです。

　当事務所では、登記所から登記識別情報を受領したあと専用の封筒に入れて依頼者へお渡ししています。第三者から盗み見られることを防ぐため、そのままの状態で金庫等に厳重に保管することをお勧めします。

　平成２５年９月４日に、最高裁判所大法廷において、民法９００条４号ただし書の嫡出でない子（婚外子）の相続分を嫡出子の相続分の２分の１とする規定が、日本国憲法１４条１項（法の下の平等）に違反するという決定がされました。

　この決定がされたことによって、平成１３年７月１日以降に発生した相続について、婚外子の法定相続分が他の相続人である子の相続分と同率として取り扱われるようになると考えられます。

　ただ、すでに裁判や当事者間で合意がなされているものについては影響はありませんので、注意が必要です。

　最高裁判所が法令の規定を違憲と判断したのは今回で９件目になります。

　今回の決定は、平成７年に最高裁大法廷でされた決定を覆しての違憲判断となります。その背景には、国民の持つ「家族像」が時代とともに変化しているということがあります。

　また、生まれてきた子には選択の余地がないということ、子を個人として尊重するべきであるという考え方が国内外で確立したことが理由のひとつとなっています。

 リンク：最高裁判所ホームページ

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=83520&hanreiKbn=02

次のような相談がありました。

『不動産業者から居住目的で更地を購入したところ、契約後に条例による制限で家を建てれないことがわかった。契約を解除して代金を取り戻せないか？ 』

宅建業者は、契約が成立する前に取引主任者をして取引物件と取引条件等について一定の重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を買主に交付し、説明をする義務があります（宅建業法３５条）。

説明をしなければならない事項の中には「都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限の概要」及び「契約をするかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事項」があり、 条例による建築制限はこれらの説明事項に含まれます。

そのため、契約が成立する前に不動産業者から条例による制限があることの説明を受けてなかった場合には、不動産業者の説明義務違反となり、契約の解除もしくは損害賠償請求が可能です。また、不動産業者は宅建業法違反により行政処分を受けることになります。

このように、宅建業者の行う重要事項の説明は、不動産の購入に際して大変重要なものです。重要事項説明書は必ず契約前にもらい、確かめたいこと、不明な点や疑問点を遠慮なく質問し、その説明を良く理解したうえで契約するか否かを決めましょう。また、説明を受ける際には必ず取引主任者証を確認しましょう。